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建物面積計價方式對住宅交易價格之影響 - 以中科購物廣場附近集合住宅為例

為了解決古亭租車位的問題，作者沈奕均 這樣論述：

我國集合住宅之計價方式採「虛坪計價」，即是將「專有面積」與「共有面積」合併後計價。其背後隱含著消費者對於「專有面積」、「共有面積」之效用或願付價格是相等的。但實際上，相較於「共有面積」，消費者對於「專有面積」之願付價格是更高的。因此，如以相同價格購買效用較低之「共有面積」，可能會造成資產價值被扭曲之不合理現象。本研究欲探討於我國「建物面積」對於「住宅交易價格」之貢獻程度，並進一步以不同計價方式來探討「建物面積」如何影響「建物既有特徵」對「住宅交易價格」之貢獻。而最後則探究「建物面積」拆分為「專有面積」與「共有面積」後，比較兩者對於「住宅交易價格」貢獻。本研究範圍為臺中市西屯區中科購物廣場附近

街廓；研究對象為集合住宅；時間範圍為選自民國101年至108年於實價登錄之資料。本研究採用內政部所公佈之實價登錄資料，並與僑馥建築經理公司合作，取得民國101年至108年共 3,282 筆交易資料，分佈於28棟大樓內。而同時亦調閱謄本與查閱台中市執照存根系統參閱相關資料。經過資料篩選後，最終為2,220筆，分佈於22棟住宅大樓內。本研究之資料分析方法是採用「特徵價格法」。實證結果顯示，在我國「虛坪計價」制度下，「建物總移轉面積」能增加「住宅交易價格」之41.9％之解釋變異，幾乎佔一半，足以顯示「建物面積」對於「住宅交易價格」之重要性。而比較三種計價方式中，以「分離計價」模式對於「住宅交易價格」

之解釋變異量最佳，為0.857。就面積而言，集合住宅中之「共有面積」對於「總樓層次」、「屋齡」之影響較大，可能因為其性質較偏向「棟」之特徵；集合住宅中之「專有面積」則對於「移轉樓層」、「車位有無」影響較大，原因可能為其較偏向於「戶」本身之特徵。而相比於「實坪計價」，於「虛坪計價」中集合住宅之車位買賣容易遭灌虛坪或是整棟大樓之量體越大，亦容易遭灌虛坪；至於折舊速度，則是「專有面積」快於「共有面積」。最後，實證「專有面積」之價值約為「共有面積」之7.2倍，顯示相比於「共有面積」，消費者對於「專有面積」之願付價格更高。但「共有面積」對於整體住宅交易價格亦有相當貢獻，僅是沒「專有面積」來的高。